住友不動産ステップ（旧：住友不動産販売）は、高収入が得られる一方で「営業がきつい」「離職率が高い」と言われることが多い会社です。
成果主義で有名ですが、実際どの程度ハードなのか、なぜ辞める人が多いのか気になる方も多いでしょう。
この記事では、住友不動産ステップの離職率や、営業職が「きつい」と言われる理由を解説します。
あわせて、働き続けている人の特徴や、転職前に確認すべきポイントも紹介します。
離職率が気になる方はもちろん、「自分に向いているか知りたい」という方も参考にしてください。
住友不動産ステップ（旧：住友不動産販売）の離職率は高い？
住友不動産販売株式会社は、2025年4月1日付で「住友不動産ステップ株式会社」へ社名変更しました。本記事では現在の社名に合わせて解説します。
住友不動産グループの有価証券報告書によると、不動産流通事業（住友不動産ステップ）の従業員数は、2026年3月31日時点で3,060名、前年の2025年3月31日時点では3,261名となっています。
なお、住友不動産グループでは、職務内容や成果を重視する人事制度を採用しており、年功序列ではなく、役割や実績に応じて評価・処遇を行う仕組みを整えています。
営業職においても成果が評価に反映される傾向があり、キャリアアップや収入アップを目指しやすい環境が特徴です。
一方で、住友不動産ステップ単体の離職率は公表されていません。
そのため、実際の働きやすさを判断する際は、口コミだけではなく、評価制度や教育体制、福利厚生なども含めて総合的に確認することが重要です。
参考：住友不動産‐新卒採用（社名変更のお知らせ）, IR 有価証券報告書
結論：離職率は公表されていないが、口コミでは「高め」と言われている
住友不動産ステップは、離職率を公式には公表していません。
ただし、OpenWork・就活会議・転職会議など複数の口コミサイトでは、「3〜5年で辞める人が多い」「入社後3年以内の離職が目立つ」といった声が多く見られます。
一方で、営業成績を上げて昇格していく社員も多いため、離職率が高い背景には「成果主義による向き不向きの差」があると考えられます。
つまり、「合う人は長く続くが、合わない人は早期に転職する」という傾向がはっきりしています。
離職率の口コミで多く見られる離職理由
実際の口コミを確認すると、離職の主な理由として次のような内容が挙げられています。
離職率が高く、若手が多すぎる
離職率が高く、中途採用には冷たいと感じる。
営業センターによって雰囲気が全く異なる
歩合率は高いが離職率も高い
先輩は他人に関心なく孤独を感じる、離職率が高いが必ずしも仕事できないから退職するとは思わない。
業務サポートを改善して、余裕があれば雰囲気もよくなると思う。
これらはすべて、成果主義・営業中心の文化ゆえの離職要因です。
一方で、「頑張れば高収入」「若手でも裁量がある」といったポジティブな意見も同時に多く見られます。
「ハードだがやりがいがある」「厳しい環境で成長できる」と評価する声も一定数あり、ネガティブ一辺倒ではありません。
口コミでは「入社後3〜5年程度で退職する人が多い」といった意見も見られますが、その背景には成果主義との相性やキャリアアップを目的とした転職など、さまざまな理由があります。
住友不動産ステップでは公式な離職率は公表されていないため、口コミはあくまでも参考情報の一つとして捉え、評価制度や仕事内容なども含めて総合的に判断することが大切です。
不動産業界平均との比較と考察
厚生労働省の「令和6年雇用動向調査」によると、2024年の「不動産業・物品賃貸業」の離職率は13.5％で、全産業平均の14.2％を下回っています。
前年の2023年は、不動産業・物品賃貸業の離職率が16.3％、全産業平均が15.4％だったため、業界の離職率は年によって変動していることが分かります。
ただし、これらの数値は不動産仲介営業だけを対象としたものではありません。
不動産業に加えて物品賃貸業を含み、営業職、事務職、管理部門、パートタイム労働者など、さまざまな職種・雇用形態を含む産業全体の統計です。
そのため、この数値だけをもとに、住友不動産ステップの売買仲介営業が「離職率の高い職種」であると判断することはできません。
また、住友不動産ステップ単体の離職率は公式には公表されていないため、ネット上の口コミだけで長く働きやすい会社かどうかを判断するのも避けたほうがよいでしょう。
売買仲介営業では、営業成果が評価や収入に反映される場合があり、顧客対応、物件調査、条件交渉、契約手続きなど幅広い業務を担当します。
こうした営業スタイルにやりがいを感じる人がいる一方で、目標管理や業務量との相性によっては負担を感じる可能性もあります。
住友不動産ステップへの転職を検討する際は、業界平均の離職率だけでなく、営業目標の設定方法、給与・賞与の仕組み、入社後の研修、残業時間、休日の取得状況、配属予定の営業センターの体制などを確認することが大切です。
住友不動産ステップの営業がきついと言われる理由
住友不動産販売ステップ（旧：住友不動産販売）は、大手不動産会社の中でも成果主義の色が強く、数字で評価される厳しさと、高収入を狙える魅力が共存する職場です。
ここでは、営業職が「きつい」と言われる背景を3つの視点から見ていきます。
成果主義の文化が強く、常に数字を追う環境
営業職は「契約件数」「売上」「粗利」などの明確な数値目標が設定され、達成度で評価が決まります。
評価基準が明確な反面、未達が続くと上司からの指導が厳しくなるなど、精神的なプレッシャーを感じやすい環境です。
一方で、結果を出せばインセンティブや昇格につながるため、実力で評価されたいタイプには向いている職場でもあります。
「成果を正当に評価してほしい」「努力が報われる環境で働きたい」という人には、挑戦しがいのある環境といえます。
土日中心の勤務と長時間労働
個人向けの売買仲介を担当する営業職は、顧客の都合に合わせた営業活動が中心になります。
住宅購入や売却の相談は週末に集中しやすく、土日が繁忙日・平日が代休という勤務スタイルが一般的です。そのため、「休日が不規則で疲れが取れにくい」「家族との予定が合わせづらい」と感じる人もいます。
また、反響対応や契約書類の準備、社内会議などで1日の拘束時間が長くなる傾向もあります。
「夜遅くまで残業が続く」「休日でもお客様対応が発生する」といった声も見られ、体力的にハードだと感じる人も少なくありません。
「個の強さ」を磨き、看板を借りて稼ぐ覚悟が必要
住友不動産ステップにおいて「きつい」と感じる最大の要因は、会社に守られる「社員」ではなく、住友の看板を借りて商売をする「個人事業主」としてのスタンスを求められる点にあります。
確かに法人営業部門など土日休みの部署も存在しますが、同社の醍醐味であり、高年収の源泉となっているのは個人仲介の最前線です。
ここでは、他社なら複数人で分担する業務を一人で完結させる「一気通貫」のスタイルが基本。
この圧倒的な負荷を「搾取」と捉えるか、「一生モノの稼ぐ力を養うトレーニング」と捉えるかが、生き残れるかどうかの分岐点となります。
この構造を理解せず、単なる大手企業の安定を求めて入社する層が淘汰されるため、数字上の離職率は必然的に高くなるのです。
支店や上司によって雰囲気が異なる
住友不動産ステップでは全国に支店があり、支店や上司によって雰囲気・方針に大きな差があります。
たとえば、
・「体育会系で目標達成を重視する支店」
・「チームで協力しながら数字を追う支店」
など、カラーが明確に分かれています。
このため、同じ会社でも「働きやすい」と感じる人と「合わなかった」と感じる人に分かれる傾向があります。
実際には、上司のマネジメントスタイルや支店の風土次第でストレス度が変わるため、「配属ガチャ」と呼ばれることもあります。
この「配属ガチャ」こそが、個人がコントロールできない最大のリスクです。
どんなに能力があっても、自身のスタイルと合わない支店に配属されれば、成果を出す前に摩耗してしまいます。このリスクをいかに排除するかが、住友不動産ステップで成功するための「最初の戦略」となります。
構造改革と事業再編で働き方はどう変わる？
住友不動産ステップ（旧：住友不動産販売）では、顧客本位の不動産取引と事業成長を目指し、業務や組織の見直しを進めています。
住友不動産が公表した資料では、投げ込みチラシや登記情報をもとにしたダイレクトメール中心の広告からデジタル広告へ全面的に移行するほか、透明性の高い「ステップオークション」の導入、DXによる業務の見える化、人事給与制度の改革、店舗網の再編などに取り組む方針が示されています。
こうした構造改革は、営業活動や社内業務を見直し、顧客対応や組織運営の効率化を進める取り組みです。
従来の営業方法や評価制度、店舗運営が変わることで、営業社員に求められる働き方やスキルにも変化が生じると考えられます。
また、同社は2026年10月1日を予定日として、賃貸仲介管理事業を住友不動産の完全子会社へ承継し、「住友不動産住宅リース株式会社」として分社化する方針を公表しています。
公式発表では、売買仲介事業を景気などの影響を受けやすいフロー事業、賃貸仲介管理事業を管理戸数の積み上げによって収益を得るストック事業と位置付けています。これまで売買仲介事業が優先され、賃貸仲介管理事業への人材投資やデジタル投資が後回しになりやすかったことが、分社化の背景として説明されています。
分社化後は、住友不動産ステップが売買仲介事業を、住友不動産住宅リースが賃貸仲介管理事業を担う予定です。
賃貸仲介管理事業では、事業特性に合った人事制度の構築や人材育成、デジタル施策を進める方針が示されています。
今後は、売買仲介と賃貸仲介管理で組織や評価制度が明確に分かれ、募集職種や配属先、業務の進め方も変化していく可能性があります。
転職を検討する際は、応募する職種がどちらの事業に属するのか、組織再編後の仕事内容や雇用条件を確認しておきましょう。
参考：住友不動産‐「持続的成長戦略」を着実に進めるために / 住友不動産ステップ‐賃貸仲介管理事業の分社化に関するお知らせ
住友不動産ステップの離職率と年収の関係｜稼げる環境が人を選ぶ
住友不動産ステップ（旧：住友不動産販売）は営業成績に応じて大きく収入が変わる仕組みのため、実力を発揮できる人には大きなチャンスがある一方、結果を出せない人には厳しい環境です。
ここでは、年収と離職率の関係を整理しながら、どんな人に向いている会社か見ていきましょう。
離職率の高さは、徹底した「完全実力主義」の証
住友不動産ステップの離職率が高いのは、教育体制の不備ではありません。
仲介手数料の最大25%という驚異的な歩合率は、業界内でも圧倒的な水準です。
これほどのリターンを用意できるのは、会社が手厚く守るコストを削り、その分を「個の力」で数字を出した者に全振りしているからです。
「3年以内に辞める人が多い」という事実は、裏を返せば「3年残れば、どこでも通用する営業スキルと1000万超の年収を手にできる確率が極めて高い」ことを意味しています。
成果に応じて高収入を目指せる一方、収入には差が出やすい
住友不動産ステップ（旧：住友不動産販売）の年収については、情報源によって異なる数値が掲載されています。
OpenWorkでは、正社員459人の回答をもとに平均年収578万円、Yahoo!しごとカタログでは、正社員261人の回答をもとに平均年収640万円とされています。
ただし、これらはいずれも口コミ回答を集計した参考値であり、会社が公式に公表した全社員の平均年収ではありません。
また、回答者には営業職だけでなく、事務職や総合職なども含まれています。
実際にOpenWorkの職種別集計では、営業職の平均年収は615万円、事務職は359万円とされており、担当する職種によって年収水準が異なることが分かります。
一方、住友不動産ステップの売買仲介営業職の求人では、営業職の平均年収が900万円を超えると案内されています。
過去の求人では2023年度実績として平均年収約901万円とする情報もあり、営業成果や役職によっては年収1,000万円を超えるケースもあります。
ただし、売買仲介営業職の平均年収は、住友不動産ステップの全社員を対象とした数値ではありません。また、入社したすべての人が平均額と同じ収入を得られるわけではなく、担当エリア、経験、営業成績、役職などによって実際の年収には差が生じます。
売買仲介営業では、成果が賞与や評価に反映される給与制度が採用されているため、実績を上げることで収入アップを目指しやすい一方、成果の状況によって年収が変動する可能性があります。
そのため、住友不動産ステップへの転職を検討する際は、平均年収だけでなく、基本給、賞与の算定方法、評価基準、営業目標、入社後の研修内容なども確認することが大切です。
成果が評価に反映される環境を魅力と感じるかどうかが、働き方との相性を考えるポイントになるでしょう。
参考：OpenWork‐住友不動産ステップの年収・給与制度 / Yahoo!しごとカタログ‐住友不動産ステップの年収・給与
安定を求める人には不向き
住友不動産ステップの給与体系は、歩合比率が高く、固定給がやや低めの支店もあります。
そのため、安定的に毎月一定の収入を得たい人には向かない構造です。
成果に応じた報酬が大きい反面、「数字が落ちると収入も減る」「毎月の目標に追われる」といったストレスを感じる人も少なくありません。
安定志向よりも、自分の実績で評価されたい・収入を伸ばしたいタイプの人に適した会社といえるでしょう。
一方で、自ら営業機会をつくり成果を積み重ねる働き方を望む人にとっては、実績が評価や収入へ反映されやすい環境ともいえます。
成果主義との相性によって、長く活躍する人と早期に転職を選ぶ人に分かれやすい点が、この企業の特徴です。
給与体系の特徴と歩合の仕組みを押さえておく
給与は主に「①固定給 ＋ ②歩合給（インセンティブ） ＋ ③賞与」で構成されています。年収を大きく左右するのは②の歩合給です。
① 固定給
- 役職と年齢に応じて決まります。
- 新人のうちは低めに設定されており、役職が上がる（主任、係長など）につれて上昇します。
- 安定している部分ですが、これだけでは高い年収にはなりません。
② 歩合給（インセンティブ）
- 年収の大部分を占める最も重要な要素です。
- 仲介手数料の「粗利」（売上から経費を引いた利益）を基準に計算されます。
- 稼いだ粗利額に応じて歩合率が変動する「スライド式」が採用されており、粗利の約5%〜25%が支給される仕組みです。
- つまり、「稼げば稼ぐほど歩合率も上がり、収入が加速度的に増える」のが最大の特徴です。
③ 賞与（ボーナス）
年2回支給され、成績が良ければ数百万円の賞与も可能ですが、目標を達成できないと支給額はごくわずか、あるいはゼロになることもあります。
この賞与も営業成績（半期ごとの粗利）に完全に連動しています。
詳細は以下の記事で具体的な金額例や支店ごとの違いを紹介しています。
成果主義を採用する営業会社では、人材の入れ替わりが比較的活発になる傾向があります。
住友不動産ステップも、成果を上げた社員が高収入やキャリアアップを目指せる一方で、営業スタイルや評価制度が合わないと感じて転職を選ぶケースがあります。
そのため、「離職率が高い」という見方だけでなく、「成果主義による新陳代謝が起きやすい組織」という側面から捉えることも重要です。
住友不動産ステップに転職を考える人が確認しておくべきポイント
住友不動産ステップ（旧：住友不動産販売）への転職を検討する際は、支店や上司によって働きやすさが大きく変わることを理解しておく必要があります。
成果主義の色が濃く、実力次第で高収入を狙える一方、数字に対するプレッシャーを感じやすい環境でもあります。
離職率の高さが気になる人ほど、事前に現場の情報をできる限り確認しておくことが大切です。
支店・上司ごとの雰囲気や方針を確認する
住友不動産ステップでは全国に支店があり、支店単位で営業スタイルやマネジメント方針に違いがあります。
たとえば、「体育会系で数字重視の支店」「チームワークを重んじる穏やかな支店」など、同じ会社でも雰囲気がまったく異なるケースがあります。
面接時には、
- どのような営業スタイルを重視しているか
- 上司のマネジメント方針や評価スタンス
などを具体的に質問することで、自分に合う支店かどうかを見極めやすくなります。
みなし残業や休日出勤の実態を把握する
「残業が多い」「休日出勤がある」といった口コミも見られるため、労働時間の実態を事前に確認しておくことが重要です。
みなし残業制度が導入されている場合、そのみなし時間の上限と、実際の平均残業時間を具体的に聞きましょう。
また、繁忙期や反響状況によっては休日出勤が発生することもあるため、代休取得の可否や実際の運用状況についても確認しておくと安心です。
評価・歩合制度の仕組みを質問する
不動産仲介営業は成果が数字で明確に表れる職種です。
そのため、評価の基準が「数字のみ」なのか、「行動・プロセス」も見られるのかによって働き方の負担感が変わります。
また、歩合制度も重要なチェックポイントです。
- 歩合が「粗利ベース」か「売上ベース」か
- 固定給と歩合のバランス
- インセンティブの支給時期
などを確認しておくことで、想定年収の幅や安定性を具体的にイメージできます。
同業他社と比較して、報酬体系やサポート体制の違いを理解しておくと、入社後のギャップを減らせます。
不安がある場合は転職エージェントにも相談する
住友不動産ステップへの転職を検討する際、「配属先の雰囲気や実際の働き方まで知りたい」と感じる方もいるでしょう。ただし、支店ごとの人員構成や上司との相性などは、求人票や公式サイトだけでは分かりにくい項目です。
こうした情報を整理したい場合は、住宅・不動産業界に詳しい転職エージェントへ相談する方法があります。
転職エージェントを利用すると、求人内容や希望条件を整理しながら、応募前に確認しておきたい点を企業へ問い合わせてもらえる場合があります。
例えば、次のような内容は相談時に確認しておくとよいでしょう。
- 配属予定の営業センターや担当エリア
- 営業目標の設定方法と評価基準
- 基本給・賞与・成果給の仕組み
- 入社後の研修内容と独り立ちまでの流れ
- 残業時間や休日出勤、振替休日の取得状況
- 中途入社者の配属例やキャリアの進み方
ただし、転職エージェントが把握している情報の範囲は、求人企業との関係や募集時期によって異なります。
担当者から得た情報だけで判断せず、公式採用サイトや求人票も確認し、面接でも具体的に質問することが大切です。
住まキャリでは、住宅・不動産業界への転職を検討している方の経験や希望条件を整理し、応募先を比較するためのサポートを行っています。
自分の経験がどの職種で活かせるか分からない場合や、求人条件の確認方法に迷う場合は、キャリアアドバイザーへ相談しながら転職活動を進めるのも一つの方法です。
ネットには出ない「一次情報」と「非公開求人」が不可欠です。
最後に：配属先や働き方を確認して転職後のミスマッチを防ごう
住友不動産ステップの売買仲介営業は、成果が収入や評価に反映されやすく、高収入やキャリアアップを目指せる仕事です。一方で、営業目標や評価制度、担当エリアなどが、自分の希望する働き方と合っているかを確認する必要があります。
また、同じ会社でも、営業センターの規模や人員構成、担当する顧客や物件、上司のマネジメント方法などによって、仕事の進め方が異なる場合があります。そのため、会社全体の評判だけで判断せず、自分が応募する職種や配属条件を具体的に確認することが大切です。
自分で情報収集する場合とキャリアアドバイザーへ相談する場合の違い
| 比較項目 | 自分で情報収集する場合 | キャリアアドバイザーへ相談する場合 |
|---|---|---|
| 情報収集 | 公式サイト、求人票、口コミなどを自分で比較しながら整理する | 希望条件を整理したうえで、求人内容について確認したい項目を相談できる |
| 応募先の比較 | 仕事内容や給与、勤務地などを自分で比較する | 経験や希望する働き方に合う職種を相談しながら検討できる |
| 選考準備 | 応募書類の作成や面接対策を自分で進める | 職務経歴書や自己PRのまとめ方、面接での伝え方について相談できる |
| 条件の確認 | 求人票や面接で自分から確認する | 給与体系、評価制度、研修、配属先などについて確認を依頼できる場合がある |
| 転職活動の進め方 | 応募先の選定から日程調整まで自分で管理する | 相談しながら応募先や選考スケジュールを整理できる |
転職前に確認しておきたいポイント
住友不動産ステップへの転職で後悔しないためには、会社の知名度や平均年収だけでなく、実際に応募する職種の仕事内容や評価制度、研修内容、勤務地などを確認することが重要です。
- 営業目標の設定方法と評価基準
- 基本給、賞与、成果給の仕組み
- 入社後の研修内容と独り立ちまでの流れ
- 配属予定の営業センターや担当エリア
- 1人あたりの担当案件数
- 残業時間や休日出勤の有無
- 振替休日や有給休暇の取得状況
- 中途入社者の配属例やキャリアの進み方
ネット上の口コミは、働き方を知るための参考情報になります。ただし、投稿者の職種や配属先、在籍していた時期によって評価が異なるため、口コミだけで会社全体を判断しないことが大切です。
公式採用サイトや求人票を確認し、分からない点は面接で具体的に質問しましょう。自分だけで情報を整理するのが難しい場合は、住宅・不動産業界に詳しいキャリアアドバイザーへ相談する方法もあります。
住まキャリでは、住宅・不動産業界への転職を検討している方の経験や希望条件を整理し、求人選びや応募書類、面接準備をサポートしています。住友不動産ステップへの応募を迷っている場合は、自分の経験がどの職種で活かせるか、どの条件を優先すべきかを相談しながら整理してみましょう。
大切なのは、「配属ガチャ」を過度に恐れることではなく、応募前に確認できる情報を集め、自分の希望する働き方と照らし合わせることです。仕事内容や評価制度を理解したうえで、自分が納得できる転職先を選びましょう。
あなたの疑問や不安を解消し、後悔しない転職をサポートします。
現社名と公式採用情報を確認
住友不動産販売は現在「住友不動産ステップ」
住友不動産販売株式会社は、2025年4月1日に住友不動産ステップ株式会社へ社名を変更しました。会社の評判や求人を調べる際は、旧社名だけでなく現社名でも情報を確認しましょう。
離職率は公表されている？
住友不動産ステップの公式企業・採用ページを確認した範囲では、全社の離職率を示す数値は見当たりません。そのため、口コミの「辞めた」「離職率が高い」という声だけで会社全体を判断せず、応募する職種・勤務地・配属候補部署の実態を面接で確認する必要があります。
「やばい」「営業がきつい」は何を確認すべき？
公式キャリア採用情報では、完全週休2日制、年間休日120日と年次有給休暇が案内されています。また、2026年度の売買仲介営業部門では年7回の3連休を設定し、20時以降の残業は上長の許可制としています。ただし、目標の持ち方や繁忙期、店舗ごとの業務量は公開情報だけでは分からないため、選考では次の点を具体的に確認しましょう。
- 配属候補店舗の直近の残業時間・有給取得状況
- 個人目標と店舗目標の比重、評価・歩合の算定方法
- 休日出勤が発生した場合の振替休日の運用
- 入社後の研修、同行期間、独り立ちまでの支援
退職者向けのカムバック制度もある
同社は、勤続1年以上などの条件を満たす元社員を対象としたカムバック制度を設けています。「辞めた人がいる」という事実だけで離職率の高低は判断できませんが、退職後に再び働くための公式な応募経路があることは確認できます。
- 現在の社名
- 住友不動産ステップ
- 社名変更日
- 2025年4月1日
- 全社の離職率
- 公式数値は確認できず
- 年間休日
- 120日＋年次有給休暇
出典：住友不動産ステップ 会社沿革、キャリア採用 福利厚生・制度、カムバック制度（2026年7月確認）
