算日本房子的投報率時，最常被低估的是持有成本。本文整理海外買家一定要先知道的費用項目。本文為一般資訊，實際金額請以各地方政府與業者的說明為準。

買的時候

• 仲介手續費：成交價超過 800 萬日圓時，法定上限為「成交價 × 3% + 6 萬日圓」再加消費稅。成交價 800 萬日圓以下的物件，自 2024 年 7 月起，上限可達 33 萬日圓（含稅）。
• 不動產取得稅：取得後由都道府縣課徵一次。標準稅率 4%，住宅與土地目前適用 3% 的特例。
• 登記費用：登錄免許稅與司法書士的報酬。

每年

• 固定資產稅：每年 1 月 1 日的所有人要繳。標準稅率為評價額的 1.4%。住宅用地有減輕的特例。
• 都市計畫稅：原則上對位於「市街化區域」內的土地與房屋課徵，稅率上限 0.3%（東京 23 區為 0.3%）。是否課徵，以物件所在地的地方政府規定為準。

每個月（公寓）

• 管理費：大樓的清潔、管理員、公共設施。
• 修繕積立金：為將來大規模修繕而存的錢。屋齡越高通常越貴，而且會調漲。買中古公寓時，請先看大樓的長期修繕計畫與積立金是否足夠。

海外買家特有的事

• 納稅管理人：人不在日本時，要指定一位在日本的納稅管理人，代為收取稅單、處理申報。若委託專業人士，會有費用。
• 租金的扣繳：房子租給法人等承租人時，承租人支付給非居住者房東的租金，原則上要先扣繳 20.42% 的所得稅。之後透過申報多退少補。
• 出售時的扣繳：非居住者賣日本不動產時，買方原則上要從價款扣繳 10.21%（買方為個人且自住、價格 1 億日圓以下等情況除外）。
• 取得後的報告：非居住者取得日本不動產，部分情況需在取得後 20 日內，經日本銀行向財務大臣報告。是否需要，請向不動產公司或司法書士確認。

結論

以出租為目的時，請先把「每年的稅」「每月的管理費與修繕積立金」「納稅管理人與租賃管理費」全部扣掉，再算實際報酬。

參考資料

• 東京都主稅局「固定資產稅・都市計畫稅」：https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi
• 國稅廳「非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2880.htm
• 國稅廳「非居住者から土地等を購入したとき」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2879.htm