「在日本買房，就能拿到簽證嗎？」這是台灣、香港買家最常問的問題之一。也是詐騙最常用的話術之一。本文為一般資訊。

結論：持有不動產本身，不會取得任何在留資格

日本沒有「買房換居留」的制度。買了房子、成為所有人，並不會因此取得在留資格（簽證）。

想在日本長期居住，需要符合工作、經營・管理、家屬等在留資格各自的條件。其中「經營・管理」簽證，必須在日本實際經營事業，不是買房就能申請。條件也已在 2025 年 10 月大幅提高。

要特別小心的話術

• 「買房可以申請居留」「買房送簽證」
• 「保證每年收益 ○%」
• 「不用看房，現在不買就沒了」

香港媒體曾報導，有約 40 名香港買家在大阪的投資案中受害，損失金額近 1 億港幣，招攬時就使用了「保證收益」「可居留」等說法。

簽約前：先查宅建業執照號碼

在日本，從事不動產買賣仲介的公司，必須取得「宅地建物取引業」執照（宅建業執照）。執照號碼通常寫在公司網站或名片上，格式像這樣：

東京都知事（3）第 ○○○○○ 號

• 「東京都知事」或「國土交通大臣」：發照機關。只在一個都道府縣有營業所是知事執照，跨多個都道府縣是大臣執照。
• 括號裡的數字：更新次數。執照每 5 年更新一次，數字越大，代表營業時間越長。（1）表示還在第一個 5 年內。

查詢方法

1. 打開日本國土交通省的「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」：https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do
2. 在「免許番号」選擇發照機關（例如「13 東京都」），輸入號碼。
3. 確認查到的公司名稱、代表者姓名、地址，與對方告訴你的一致。

查不到、或名稱與地址對不上時，請不要繼續。

參考資料

• 國土交通省 宅建業者檢索：https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do
• The Standard（香港）大阪不動產詐騙相關報導：https://www.thestandard.com.hk/news/article/307248/